В 2021 году на Ставрополье ввели в эксплуатацию более 1,5 млн кв. м жилья. Но стоимость квадратного метра в новостройках выросла почти в два раза. В причинах повышения цен на дома и квартиры разбирался «АиФ-СК».
Каждому второму недоступно
«К подорожанию привёл комплекс причин. В их числе запуск льготной ипотеки и, соответственно, повышение спроса, рост цен на стройматериалы и, самое важное, эффект неопределённости, связанный с пандемией, - считает председатель Союза риелторов Ставропольского края Инна Овсянникова. - Если провести срез за три года, то можно отметить, что на первичном рынке стоимость квадратного метра выросла примерно в два раза. Земля и загородные дома подорожали на 60%. Сегодня в Ставрополе средняя цена «квадрата» - 70 тыс. рублей».
С влиянием несколько факторов согласна декан факультета экономики, управления и права Северо-Кавказского института - филиала РАНХиГС Оксана Ступникова.
«В июле 2021 года отменили льготную ипотеку - а на рынке недвижимости 70% покупателей - ипотечники, которая сразу привела к охлаждению рынка. Но к декабрю 2021-го ипотечное кредитование восстановило свои позиции через семейную и сельскую ипотеки, - объясняет эксперт. - Помимо этого на стоимость повлияло повышение ключевой ставки Центробанка».
По мнению Оксаны Ступниковой, спрос на ипотеку в 2022 году останется достаточно высоким, в первую очередь за счёт льготных программ. Это обусловлено и тем, что подавляющее большинство заёмщиков - люди, продающие старое жилье и желающие увеличить площадь проживания, для чего приобретается новая, более дорогая недвижимость, что и требует оформления ипотеки.
«В планах развития предусмотрен ввод 120 млн кв. м жилья в РФ ежегодно до 2029-го. Для достижения таких показателей необходимо, чтобы доходы населения росли минимум на 2,5% в год, - говорит Оксана Ступникова. - Иначе спроса не будет, так как сейчас 47% жителей не могут взять ипотеку».
Какая переплата?
В министерстве строительства и ЖКХ Ставропольского края сообщили, что в регионе работает льготная программа «Семейная ипотека». Она позволяет получить кредит на покупку жилья по сниженной ставке - от 4,4%. Её могут оформить семьи, где с первого января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился ребёнок или где воспитывается ребёнок с инвалидностью. В программе имеют право участвовать и родители усыновлённых детей.
Льготной ипотекой можно воспользоваться для покупки жилья на первичном рынке, строительства дома или покупки участка под ИЖС и оформить её до 31 декабря 2023 года в АО «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края».
«При покупке недвижимости в ипотеку стоит обращать внимание не только на процентную ставку, но и на полную стоимость кредита, которая отражает реальный размер переплаты за пользование займом, - советует начальник отдела по развитию партнёрского канала продаж Ставропольского филиала АО «Россельхозбанк» Сергей Поданов. - Также важно знать, как будет погашаться кредит - аннуитетным или дифференцированным платежом, размер дополнительных расходов, таких как страховые взносы, к примеру. Надо вместе с представителем банка подобрать оптимальный срок кредитования, который существенно влияет на размер общей переплаты».
По словам Сергея Поданова, в Россельхозбанке действуют более 15 ипотечных продуктов, а также рефинансирование ипотеки. Есть программы для военнослужащих, пенсионеров, многодетных семей, ипотека с господдержкой.
Так, на сайте банка говорится о том, что на Ставрополье ставка по сельской ипотеке составляет от 3% годовых, первоначальный взнос - от 10% стоимости жилья. Главное условие - недвижимость должна располагаться на сельской территории. Ставка же по «обычной» ипотеке начинается от 9,15%.
На портале Сбера можно выбрать ипотеку с господдержкой от 5,8% годовых, для семей с детьми - от 4,7%. При покупке вне таких программ нужно быть готовым к ставке от 9,3% годовых. Возраст заёмщика к моменту выплаты кредита не должен превышать 75 лет. Как и в других банках, для расчётов можно использовать материнский капитал.
Подсчёт на калькуляторе сайта domclick показывает, что при наличии первоначального взноса в 500 тыс. рублей реально приобрести квартиру за 2,5 млн руб. в ипотеку на 10 лет под 9,6% годовых. При этом ежемесячный платёж составит почти 26 тыс. руб., налоговый вычет - 405,4 тыс. руб. Если не погашать долг досрочно, то переплата за 10 лет превысит 1,1 млн руб.
Как уменьшить ставку?
Вместе с тем банки разработали некоторые механизмы для сокращения расходов.
«Один из них - подача заявки на кредит онлайн. Банки активно оформляют ипотеку «в цифре», что позволяет экономить ресурсы и предлагать клиентам более выгодные ставки по кредитам, - объясняет управляющий ВТБ в СКФО Александр Дыренко. - Например, ВТБ за оформление заявки на сайте банка или партнёра предлагает дисконт по ипотеке в размере 0,3% от базовой ставки».
Также Александр Дыренко предлагает воспользоваться скидками по госпрограммам. Условия по ним остаются выгоднее, чем по базовым предложениям банков, и в среднем клиенты могут получить ставку на 3-8% ниже.
Предусмотрена скидка для зарплатных клиентов. Если потенциальный заёмщик получает зарплату на карту банка, открывает вклады, проводит другие операции, кредитор предлагает ему более выгодные условия.
«Ещё можно зарегистрировать сделку и произвести расчёты электронным способом, - продолжает управляющий. - Цифровые сервисы дают возможность банкам сэкономить ресурсы, обеспечить дополнительную безопасность сделки, соответственно, предложить более выгодные ставки. У нас клиентам, использующим сервис безопасных расчётов и электронную регистрацию, предлагается скидка в 0,3%, которая суммируется с другими».
Также, по мнению Александра Дыренко, при возможности стоит сделать крупный первоначальный взнос, его размер может влиять на процентную ставку.
Снижения цен не ждут
Стоит ли покупателям ждать падения цен на недвижимость?
«На мой взгляд, если вы нашли оптимальный для себя вариант, то призрачная возможность сэкономить в будущем 100 или 200 тысяч рублей - так себе перспектива, - уверена Инна Овсянникова. - В ближайшее время резкое снижение цен не прогнозируется, несмотря на повышение ставок по ипотеке».
Но тем, кто собирается продавать свою квартиру, чтобы купить новую, эксперт советует сначала изучить, есть ли подходящие варианты.
«Не стоит откладывать приобретение жилья, даже если процентная ставка именно в этот момент выросла, ведь существует такой инструмент, как рефинансирование, - уверен Александр Дыренко. - Аналитики говорят о цикличности политики Центробанка в отношении ключевой ставки. Заёмщики, оформляющие ипотеку сейчас, смогут рефинансировать кредит на более выгодных условиях. Например, в 2020-м и первой половине 2021 года, когда ставки по ипотеке были на минимуме, рефинансирование занимало до 30% от всех ипотечных сделок».
Комментарий
И.о. министра строительства Ставропольского края Валерий Савченко:
«В крае в 2021 году ввели в эксплуатацию более 1,5 млн кв. м жилья. Но это предварительные данные, окончательные цифры будут известны в конце января. Основная доля - объекты индивидуального жилищного строительства, почти миллион квадратных метров.
Такие показатели связаны с высоким покупательским спросом, чему поспособствовала господдержка жилищного кредитования, при которой семьям предоставляется ипотека по сниженной процентной ставке.
В 2022 году 1599 молодых семей получат соцвыплату на улучшение жилищных условий по программе «Молодая семья». На это направлено более 1,1 млрд рублей, из которых 1 млрд - средства краевого бюджета. Выплата в 2022 году будет предоставляться в размере 35% от расчётной стоимости жилья для семей с детьми, в том числе многодетных. Семьям без детей положено 30%.
В 2021 году свидетельства о праве на получение соцвыплаты выданы 112 семьям на общую сумму 87,1 млн рублей».
Между тем
Руководитель агентства недвижимости Марина Камоликова:
«В конце августа в Ставрополе заметно оживился рынок аренды. Приток спроса в это время традиционно обеспечивают студенты, однако спрос держался практически до конца года из-за ослабления антиковидных ограничений: в город возвращались люди, которые уходили на дистанционный формат работы и уезжали, а теперь планируют здесь обосноваться. Средний срок актуальности объявления о сдаче жилья с трёх недель сократился до одного дня. После новогодних каникул наступило относительное затишье, которое, скорее всего, продлится до весны. Что касается стоимости, то если ещё пару лет назад можно было найти бюджетные однокомнатные квартиры за 7-8 тысяч рублей в месяц, то сейчас стоимость начинается от 12 тысяч рублей и в зависимости от района и площади может достигать 40 тысяч рублей. Наибольшей популярностью пользуются центр города из-за близости вузов, социально значимых объектов и Юго-Западный район - из-за более низкой стоимости аренды при развитой инфраструктуре».
Власти Ставрополя помогут получить выплаты на жильё 111 молодым семьям 
В Ингушетии к 2025 году обеспечат жильём всех детей-сирот 
КБР, Чечня и Дагестан расселили аварийное жильё по программе до 2025 года 
Холодные, с плесенью. Сирот заселяют в дома без центрального отопления