На Ставрополье за первые полгода введено в эксплуатацию более 870 тыс. кв. м жилья. Но, по словам риелторов, количество сделок сильно упало: покупатели ждут снижения цен, продавцы терять выгоду не хотят. Во сколько обойдётся покупка и как будет развиваться ситуация на рынке недвижимости,в материале stav.aif.ru.
Не звонят, не интересуются
Наталья из Ставрополя решила продать свою квартиру и купить новую в другом районе, где стоимость квадратных метров примерно такая же.
«Но процесс застопорился. Квартиры вроде моей сейчас стоят около пяти миллионов рублей. Я сначала поставила такую же цену - за пару месяцев было всего несколько звонков, причём только от риелторов. Снизила до 4,5 млн - всё равно покупателей нет. Я присмотрела квартиру, подходящую по всем параметрам, договорились с продавцом, что вернусь к нему, как только продам свою жилплощадь, если никто не купит у него раньше. Вот уже три месяца ждём - ни он не продал, ни я. Дальше снижать цену не видим смысла, другие намного больше просят - по 6-6,5 млн, правда, их объявления тоже висят месяцами», - делится Наталья.
По словам председателя Союза риелторов Ставропольского края Инны Овсянниковой, шоковая реакция из-за скачка цен после начала спецоперации, когда недвижимость подорожала почти на треть, проходит.
«С середины июня начал расти спрос, весной рынок фактически «стоял». Сыграло роль снижение ипотечной ставки - например, на вторичном рынке она сейчас в среднем составляет 9,9% годовых, тогда как в марте подскакивала почти до 20%. Снова заработали ипотечные госпрограммы на жильё в новостройках, в том числе для семей с детьми. При покупке непосредственно у застройщиков можно получить дополнительные скидки. Пока предложения превышают спрос - по нашим подсчётам, покупателей стало раза в четыре меньше, чем в прошлом году. Продавцы, которые это понимают, снижают цену, в противном случае люди даже звонить не будут», - объясняет Инна Овсянникова.
Она считает, что ближайшие пару месяцев - лучшее время для покупки жилья. Центробанк анонсировал снижение ключевой ставки, и покупатели ждут, что упадут и ставки на ипотеку. Однако по законам рынка при повышении спроса вырастут и цены.
«В дальнейшем, если стоимость увеличится, а ипотека упадёт, можно будет сделать рефинансирование кредита. Зато сейчас вы заплатите тысяч на 300 меньше, чем через несколько месяцев. Пока цены у многих продавцов снизились примерно на 10%, но при нынешней стоимости сумма всё равно ощутимая», - комментирует агент по недвижимости Екатерина Зема.
Квартиры покупают к осени
Эксперты констатируют, что традиционно наибольшим спросом пользуются «однушки». Причём именно сейчас их будут покупать наиболее охотно: родители перед началом учебного года присматривают жильё для детей-студентов, селяне в конце лета-начале осени покупают квартиры в городах после продажи своей продукции.
Инна Овсянникова говорит, что в Ставрополе средняя стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире на первичном рынке - 98 тысяч рублей, на вторичном - 87-90 тысяч.
«Но это, что называется, средняя температура по больнице. В старом фонде можно найти предложения и по 40 тысяч за кв. м, некоторые застройщики просят 70 тыс. в новостройках. Многое зависит от района, состояния квартиры. А вот на частные дома при примерно такой же стоимости квадратного метра спрос сейчас маленький, хотя именно они в прошлом году пользовались популярностью. Скорее всего причина в том, что дома, как правило, имеют большую площадь, соответственно итоговая стоимость выше, - комментирует Инна Овсянникова. - Хорошо себя чувствует разве что рынок элитной недвижимости, там ситуация почти не менялась, несмотря на то, что цена за «квадрат» начинается от 150 тыс. рублей. Дело в том, что большинство покупателей среднестатистических квартир - ипотечники, а «элитку» предпочитают те, у кого достаточно финансов здесь и сейчас».
Дело в жадности?
Екатерина Зема рассказывает, что прежде многие люди предпочитали жильё с ремонтом: заходи и живи. Сейчас же они выбирают более бюджетные предложения, а ремонт планируют делать постепенно сами. Например, сегодня в районе Верхнего рынка стоимость однокомнатных квартир без ремонта в среднем стартует от 3,5 млн рублей, в Юго-Западном районе во вторичке можно найти варианты дешевле.
Застройщики, по словам риелторов, объясняют повышение цен подорожанием материалов и логистики, а за новостройками «подтянулся» и остальной рынок. Однако Александр Соколов из Ставрополя, который когда-то сам был застройщиком, считает, что дело в первую очередь не в этом, а в желании быстрой наживы.
«Несколько лет назад я покупал квартиру, за квадратный метр просили 30 тыс. рублей. А кладовки в этом же доме продавали по себестоимости - около 11 тыс. рублей за «квадрат». То есть цены на квартиры накручивали втрое. Не думаю, что сейчас соотношение сильно изменилось. Да и материалы, возможно, подорожали, но явно не настолько и не с такой скоростью, как выросли цены», - говорит он.
Комментарий
Профессор, доктор экономических наук Наталья Куницына:
«По официальной информации, реальные доходы населения после уплаты обязательных выплат (налогов, коммуналки) в течение 2022 года снизятся в среднем на 6,8%. Некоторые эксперты, которые, опираясь на данные первых двух кварталов, дают более мягкий прогноз по году - минус 5,5%. Но в любом случае, падение доходов следует учитывать при долгосрочных тратах, в том числе при покупке жилья.
Рассмотрим пример, когда семья желает приобрести недвижимость стоимостью 3 млн рублей, при наличии первоначального взноса - 20%, это 600 тысяч. Если не использовать льготные программы, ипотечная ставка в среднем составит около 10% годовых. При долгосрочном кредите платёж будет составлять примерно 20 тыс. рублей в месяц. Но ведь и остальные расходы никуда не денутся - нужно по-прежнему платить за коммуналку, покупать еду и одежду. К тому же желательно иметь подушку безопасности - не менее трёх среднемесячных зарплат и накопления на непредвиденные расходы.
Даже если в семье с двумя детьми у папы и мамы будет средний заработок (в июле 2022 года на Ставрополье средняя зарплата составила почти 40 тысяч рублей), средств после всех необходимых выплат практически не останется. Поэтому получается, что нужно или брать меньшую сумму кредита, выбирая более дешёвые варианты на рынке жилья, либо искать возможность воспользоваться льготными программами. Например, со сниженной ставкой по госпрограммам банки предлагают семейную, сельскую ипотеку и т.д».
Советы экспертов
Мастер по ремонту и отделочным работам Исмаил Текеев:
«Качество жилья, которое сегодня строится, - на достаточно высоком уровне. Но лучше заранее поинтересоваться, как возводили здание, в котором собираетесь купить квартиру.
Строительство должно проходить при определённых условиях, в том числе погодных. В идеале - когда тепло и сухо. У нас строят и зимой, и летом. В сильную жару и морозы используют специальные добавки для бетона, чтобы влага распределялась и испарялась равномерно, но, если не соблюдать все условия, материал схватывается неодинаково, что через несколько лет грозит трещинами в стенах. Дом от них не развалится, но ремонт может пострадать. Также стоит спросить у застройщика, какие именно добавки используются, и изучить информацию о них. Если сказано, что их применяют при температуре до -5°, а вы видите, что бетонные блоки возводят при -20°, стоит задуматься о целесообразности покупки. Также в строительстве применяют газосиликат - ячеистый материал для возведения стен, лёгкий, относительно дешёвый, но не стойкий к влаге. Он даёт заметную усадку, что опять-таки чревато трещинами при его некачественной обкладке. Также важна толщина арматуры в железобетонных конструкциях, зависящая от нормативов, принятых в регионе, этажности здания, именно она тот скелет, который обеспечивает надёжность строения».
Председатель Ставропольской краевой общественной организации защиты прав граждан и потребителей Лейла Сароян:
«Выбирая риелтора, лучше ориентируйтесь на рекомендации знакомых, а не на отзывы в Интернете, которые могут быть заказными. Если специалист не полностью выполнил условия договора, например, нашёл квартиру, но не проверил её «чистоту», и потом оказалось, что она под обременением, вы можете взыскать с него сумму, касающуюся невыполненных обязательств - в договоре должно быть расписано, какие услуги сколько стоят.
При покупке квартиры в новостройке не торопитесь подписывать акт приёма-передачи. Иначе, если позже обнаружите дефекты, устранять их придётся за свой счёт. Все видимые недостатки, в том числе трещины, искрящую проводку, подтекающие трубы, необходимо указать в акте. По закону застройщик должен их устранить в течение двух месяцев или оплатить услуги сторонних организаций. Также даётся пятилетний гарантийный срок, в течение которого он должен устранить скрытые дефекты или опять-таки оплатить работу ваших мастеров. И если, допустим, через три года стала протекать крыша, потрескались стены, а застройщик отказывается от обязательств, нужно сделать экспертизу и предъявить её вместе с претензией в досудебном порядке. Если не поможет - обращайтесь в суд. В нашей практике в большинстве случаев он становился именно на сторону потребителя, взыскивая с ответчика не только понесённые истцом расходы, но и так называемый потребительский штраф».
