Самое дорогое жилье на Ставрополье - в Кисловодске. Цены на маленьком курорте догнали московские, хотя чуть больше года назад они были в 2,5 раза ниже. Кому по карману квартиры и сколько стоит недвижимость в других регионах Северного Кавказа, изучил «АиФ-СК».
Столичный размах с провинциальными конями
Павел и Наталья Кравцовы в этом году не смогли купить двухкомнатную квартиру в Кисловодске и переехали в Ставрополь. В курортном городе подходящее жильё стоит более 8 млн руб., или 190 тыс. руб. за квадратный метр. Эта цифра выше, чем средние данные минстроя края и даже чем показатель, утверждённый Минстроем России для Москвы. В столице среднерыночной ценой считается 170 тыс. руб. за метр.
«Если бы мы купили ту квартиру, наш ежемесячный платёж по ипотеке составил бы больше 70 тыс. руб. Таких денег у нас нет и в помине», - рассказывает Павел. В краевом центре муж и жена нашли квартиру большей площади за 5 млн руб., или 78 тыс. за кв. м. Ежемесячно платят по ипотеке 25 тыс. руб. С такими расходами ещё можно смириться.
«В Кисловодске цена оторвана от реальности, она явно не для обычных людей, - считает Павел, - зарплаты там небольшие, а платежи по коммуналке очень высокие, особенно отопление».
А вот семья Лебедевых успела переехать в Кисловодск из другого региона до скачка цен. В 2021 году супруги приобрели в ипотеку трёхкомнатную квартиру за 4,1 млн руб. Сейчас аналогичное жильё в их доме стоит 10 млн руб.
«Нам очень повезло, что мы успели приобрести квартиру с низкой ипотечной ставкой и по приемлемой цене, - делятся супруги. - Но не ожидали, что небольшой уютный город будет утопать в пробках. Машину припарковать негде, за покупками для детей ездим в соседние города - у нас нет специализированных магазинов. Уровень здравоохранения тоже невысок. За консультациями ездим в Ставрополь к врачам - местным не доверяем».
Но больше всего семью удивляют лошади, которые периодически свободно скачут по проспекту или пасутся рядом с жилыми домами.
Рассчитали котлован?
Администрация Кисловодска, похоже, даже рада взлёту цен. По словам главы Евгения Моисеева, рост говорит о том, что курорт и его здравницы востребованы среди жителей России.
Скачок, если судить по нормативным актам минстроя Ставрополья, произошёл во втором квартале 2022 года, после начала специальной военной операции. Ещё в январе метр в Кисловодске стоил 53,1 тыс. руб., потом цена резко поднялась до 121,5 тыс. руб.
Сейчас министерство указывает цифру почти в 130 тыс. руб. за квадратный метр. На самом деле, по расчётной цене краевого минстроя купить можно разве что гипотетические метры в будущей новостройке эконом-класса на стадии котлована.
Готовые квартиры могут стоить и 5, и 15, и 50 млн руб., в зависимости от расположения дома. Цена за квадрат, судя по объявлениям на сайтах с недвижимостью, колеблется в пределах 156 до 350 тыс. руб.
Есть квартиры в Кисловодске и по 450 тыс. руб. за квадратный метр. Такую разницу в цене сотрудник компании-застройщика объясняет высоким качеством используемых материалов. Элитную недвижимость, по его словам, активно покупают преимущественно приезжие.
Занижение норматива - всероссийская тенденция, связанная с методикой расчёта, которую использует Минстрой России. Показатель нужен ведомству, чтобы определить суммы соцвыплат на покупку жилья льготникам: молодым семьям, ветеранам, инвалидам, военным и молодым учёным и др. категориям.
В регионах данные актуализируются ежеквартально. В Ставрополе норматив правдивее, чем в Кисловодске, отражает картину на рынке недвижимости. В документе цифра - 88 тыс. руб. за «квадрат». На сайтах по продаже жилья - от 77 до 110 тыс. руб., не считая элитных предложений.
Деньги кладут в «квадраты»
В республиках Северного Кавказа цены тоже растут как на дрожжах. Во втором квартале этого года средняя рыночная стоимость квадратного метра в Северной Осетии, по данным Минстроя РФ, была 53,5 тыс. руб., а в третьем квартале - 62,4 тыс. руб. На 10 тыс. выросла стоимость метра в республике Дагестан: с 60 до 70 тыс. руб.
В Карачаево-Черкесии ведомство установило норматив в размере 58,3 тыс. Реальная цена на рынке, по словам сотрудников агентств недвижимости, составляет минимум 80 тыс. руб. за «квадрат». Тенденции к снижению цены нет, спрос только растёт.
По его словам, раньше в крупных городах Центральной России были периоды снижения спроса и, соответственно, падения цен на жильё. Связаны они были с более привлекательными предложениями в Турции и западных странах. Но в небольшой республике спрос растёт постоянно и снижения цен ждать не приходится. Даже пандемия не повлияла на рынок недвижимости в КЧР.
Дома и земельные участки, как заметил риелтор, чаще покупают весной и летом, а квартиры - одинаково круглый год. Всплеск активности на рынке недвижимости бывает в канун Нового года.
«В республике много аграриев, и часть из них после сбора урожая активно вкладывает деньги в недвижимость. Инвестиции в квадратные метры очень популярны в Карачаево-Черкесии», - объясняет Адам.
Комментарий
Президент Северо-Осетинской ассоциации риелторов Екатерина Кадиева:
«В Северной Осетии сохраняется тенденция подорожания объектов недвижимости. За последний квартал - на 5%. С 2020 по 2023 годы цены выросли примерно на 40%.
Думаю, это связано прежде всего с мерами государственной поддержки. Льготная ипотека подогревает спрос. Людям стало выгодно покупать новостройки. А застройщикам невыгодно продавать их дёшево. Квартиры, которые реализуются по ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в ипотеку по льготной процентной ставке, строительные компании изначально оценивают дороже.
СВО тоже повлияла на рынок недвижимости. 90% финансовой поддержки семей военнослужащих вкладывается в жильё.
Цена на рынке вторичной недвижимости выросла автоматически вслед за стоимостью новостроек.
В целом возможностей для покупки жилья стало больше. Семьи с детьми пользуются льготной процентной ставкой. Официально нетрудоустроенные чаще получают одобрение в банках. Однако чем больше потенциальных покупателей, тем выше цены.
В некотором смысле и рост нормативов, утверждаемых Минстроем, разогревает рынок. Становится больше людей, способных купить жильё. Например, по жилищным сертификатам для беженцев выделяется сумма из расчёта 18 кв. м на каждого члена семьи, помноженная на норматив 62,5 тыс. рублей, утверждённый на третий квартал 2023 года».
Мнение эксперта
Декан факультета экономики, управления и права Северо-Кавказского института - филиала РАНХиГС кандидат экономических наук Оксана Ступникова:
«На первичном рынке цены активно растут. Стоимость одного квадратного метра увеличилась более чем на 15% и составила около 127 тыс. руб. на «вторичку» цена практически не изменилась и осталась в районе 90-91 тыс. руб. за кв. м. Именно поэтому в 2023 году стало больше сделок на рынке вторичного жилья.
С высокой вероятностью можно предположить, что падения цены на «первичку» не будет. С одной стороны, расширилась программа семейной ипотеки, с другой - последствия пандемии, санкции и сложности с поставкой строительных материалов привели к их значительному удорожанию.
Ждать снижения цен на вторичном рынке тоже не стоит, потому что подавляющее число россиян продает одно жильё, чтобы приобрести другое. Кроме того, недвижимость продолжает оставаться одним из самых надёжных вариантов вложения средств.
Надо также отметить, что из-за высоких цен темпы ипотечного кредитования снижаются, несмотря на льготные ставки. По оценкам экспертов, в дальнейшем ипотека будет развиваться менее активно ещё и из-за ожиданий, что Центробанк повысит ключевую ставку. Это приведёт к общему росту стоимости кредитов, увеличению долговой нагрузки и сокращению доли платёжеспособного населения. Ведь доходы россиян растут гораздо медленнее, чем цены на жилье».
Санаторий управделами президента Украины в Кисловодске стал российским 
Жителей Ставрополья приглашают посетить в июле Ярмарки недвижимости 
Госрегистрацию прошли 78% сделок с недвижимостью на Ставрополье в 2022 году 
Жители СКФО и Юга России стали чаще страховать финансы и недвижимость