Ставропольский эксперт предупредил о рисках при нестандартной покупке жилья

В настоящее время ипотека под 17–21% годовых вынуждает покупателей искать обходные пути: рассрочки, субсидированные ставки, комбинированные схемы. Однако такие инструменты, по мнению специалистов, часто лишь маскируют проблемы, а не решают их.

Классическая ипотека остаётся недоступной для значительной части покупателей, и девелоперы всё активнее предлагают альтернативы, пытаясь удержать спрос. Но, как отмечает кандидат экономических наук, доцент кафедры финансов и кредита института экономики и управления СКФУ Елена Золотова, каждая из таких схем несёт свои риски.

По её словам, государство остаётся главным источником поддержки спроса — в прошлом году около 82% ипотечных выдач пришлось на льготные программы. Однако ужесточение условий, например правило «одна льготная ипотека на семью», сокращает круг потенциальных заёмщиков и подталкивает застройщиков к собственным инструментам стимулирования продаж.

Для покупателей главной опасностью является риск «отложенного решения». Многие оформляют рассрочку в расчёте на то, что ипотека скоро подешевеет. Однако, если к моменту закрытия рассрочки ставки останутся высокими, заёмщику придётся либо искать дополнительные средства, либо брать кредит на невыгодных условиях. Проблема доступности жилья при этом не решается.

Для банков и инвесторов риск кроется в субсидированных программах застройщиков. Когда девелопер сам оплачивает снижение ставки, он закладывает эти расходы в стоимость квартиры. В итоге объект продаётся дороже рыночной цены, а для банка это означает переоценённый залог и скрытые риски на балансе.

При этом рост цен на жильё практически остановился — за первые пять месяцев 2026 года новостройки подорожали примерно на 3%, что ниже инфляции. Рынок переходит от фазы быстрого роста к стагнации и борьбе за каждого покупателя. Так, около 33 млн квадратных метров строящегося жилья имеют распроданность ниже нормативного уровня.

Отмечается, что текущая ситуация носит циклический характер. По мере смягчения политики Центробанка, рассрочки и субсидированные ставки будут постепенно терять актуальность, а часть спроса вернётся в классическую ипотеку. Однако эпоха, когда ежегодный рост цен на 20–30% компенсировал любые ошибки девелоперов, закончилась. Теперь на первый план выходит не маркетинговая схема, а качество проекта, финансовая устойчивость застройщика и реальная платёжеспособность покупателя.