Ипотека в ипотеку. Как продать квартиру в залоге у банка и не прогадать?

Цены на недвижимость за год выросли на треть, а платежеспособность населения упала. Многим стали не по плечу ипотечные платежи. Выгодно ли сейчас продать квартиру в залоге и как это сделать, расскажем в проекте минфина Ставрополья «Знания для жизни».

Покупатели найдутся

Однокомнатную квартиру в почти готовой новостройке ставрополец Андрей Козлов купил в ипотеку в 2020 году за 1,3 млн рублей. Сейчас такая стоит 2,5 млн рублей, и он задумался о её продаже с выгодой почти в миллион рублей - около 150 тыс. руб. мужчина уже выплатил банку в виде процентов. Но легко ли избавиться от ипотечной квартиры, ведь она находится в залоге у банка?

По словам председателя Союза риелторов Ставропольского края Инны Овсянниковой, сделки с такими квартирами до украинского кризиса и резкого подъёма ключевой ставки Центробанка были очень распространённым явлением. Но к настоящему времени их число сошло на нет. «Спрос на ипотечные продукты в целом просел на 80%, - говорит она. - Однако 25 мая Центробанк снизил ключевую ставку до 11%. Ждём обновлённые процентные ставки банков и оживления на рынке недвижимости».

Покупатели, по её словам, охотно берут такое жильё, потому что документы по нему уже проверены банками, и с правовой точки зрения участвовать в таких сделках безопасно.

«Иногда собственникам надо продать ипотечную квартиру, чтобы купить жилье побольше или переехать в другой город. Но надо учитывать, что если недвижимость была в собственности менее трёх лет, придётся платить налог с дохода от её продажи, - комментирует координатор регионального центра финансовой грамотности населения в Ставропольском крае Надежда Герасименко. - Сложностей бояться не стоит, процедура купли-продажи таких квартир отработана. Почти все банки ввели специальные программы «Ипотека в ипотеку» и быстро оформляют бумаги. Но есть и другие способы реализации залоговых квартир».

Выросли цены и ставки. Как события на Украине влияют на рынок жилья на юге Подробнее

Четыре способа

Продать ипотечное жильё, по словам территориального руководителя по розничному бизнесу Газпромбанка Ирины Котовой, можно четырьмя способами.  Во-первых, продавец просто может досрочно погасить кредит. Во-вторых, погасить его во время проведения сделки. В-третьих, продать квартиру вместе с ипотечным долгом по программе «Ипотека в ипотеку». В-четвёртых, уступить право требования долга, если квартира приобреталась по договору долевого участия.

Первый способ подходит только тем, у кого достаточно собственных средств для погашения кредита. Второй - если деньги есть у покупателя. 

«Когда покупатель готов внести достаточный аванс (при помощи расписки или предварительного договора купли-продажи), можно оформить досрочное погашение ипотеки, - поясняет заместитель управляющего Ставропольским отделением Сбербанка Роман Чеканов. - После этого банк предоставит документы продавцу или сам передаст информацию в Росреестр, и запись о том, что недвижимость в ипотеке, удалят. Жильё будет полностью переоформлено, после чего и продать квартиру можно уже на общих основаниях».

Третий способ подразумевает, что сделка будут проводиться прямо в банке. «Покупатель возьмёт в том же банке ипотеку и рассчитается с продавцом, - добавляет эксперт. -  А продавец квартиры, получив деньги, закроет свою ипотеку. Такие сделки безопаснее и позволяют упростить сбор документов и сроки их оформления».

Некоторые банки проводят сделки и по квартирам, которые находятся в залоге у конкурентов. В этом случае продавцу нужно получить согласие первичного кредитора и оформить поручительство до перехода права собственности на нового заёмщика.

Почему продажа купленных в ипотеку в прошлом году квартир сейчас выгодна, представитель «Россельхозбанка» рассказал здесь. Больше полезной информации для повышения финансовой грамотности - на сайте проекта «Знания для жизни» fingram26.ru. 

Плюсы и минусы рефинансирования. Сколько стоит посильный платёж по кредиту? Подробнее