Вопросы ипотечного кредитования и доступности жилья по-прежнему являются одними из самых актуальных для очень широких слоев населения. Учитывая это, на минувшей неделе наш еженедельник провел ставший уже традиционным «круглый стол», где эти вопросы обсудили в кругу всех заинтересованных сторон: представителей банков и застройщиков. Наиболее интересные фрагменты этой беседы мы предлагаем вашему вниманию.
Проблемы жилищного строительства
Соколов Александр Николаевич, ООО «Объединение «Ставропольское»
Александр Соколов:
– Ипотека сейчас работает очень хорошо, чувствуется профессиональный подход большинства банков. Однако даже в таких условиях для многих потенциальных покупателей жилья квартиры оказываются непомерно дороги.
Поэтому снижение стоимости квадратного метра на сегодняшний день – самый актуальный вопрос. И в принципе ее возможно снизить весьма существенно - до 30%. Однако этому мешают факторы, напрямую не имеющие отношения к строительству. Речь идет о неправомерных затратах, которые несут застройщики. В частности, существует серьезная проблема с тем, чтобы получить участок под застройку в Ставрополе. Такие участки есть, но все они находятся в руках перекупщиков, которые, естественно, накручивают цену. Такое положение вещей, судя по всему, вполне устраивает власть. И подобных примеров, когда застройщик вынужден платить за сомнительные услуги, - масса. Таким образом, издержки в проектный период, во время строительства и сдачи в эксплуатацию очень велики, и они, соответственно, перекладываются на плечи потребителей.
Есть еще один вопрос, заслуживающий внимания. Расселение людей из старых, ветхих домов, не представляющих исторической ценности, в новостройки, и строительство на их месте современного жилья. В идеале, при грамотной организации процесса, такой подход мог бы и существенно облегчить жилищный вопрос, и улучшить облик города. Но на практике это связано с таким количеством проблем и бюрократических вопросов, что застройщик вынужден отказываться от таких вариантов. В итоге земля в центре используется неэффективно, а на прилегающих к городу полях вырастают огромные микрорайоны, где жители вынуждены мириться с целым рядом неудобств. По большей части – инфраструктурных.
Новиков Владимир Александрович, Северо-Кавказский банк ОАО «Сбербанк России», заместитель председателя Северо-Кавказского банка
Владимир Новиков:
– Согласен, что вопросы дальнейшего повышения доступности жилья зависят подчас не только от политики банков. Тем не менее, мы готовы перестраиваться под существующие реалии, адаптироваться к современным требованиям рынка. И в этом плане уже многое сделано. К примеру, действующая широкая продуктовая линейка жилищных займов позволяет приобрести в кредит любой объект недвижимости. А благодаря налаженным отношениям с застройщиками в Сбербанке оформить сделку купли-продажи клиенты могут быстро, качественно, с различными бонусами и скидками. Мы также активно используем нашу обширную филиальную сеть, при этом уходим от массовых продаж и стараемся сделать работу с клиентами адресной. На сегодняшний день в регионе работают около 600 подразделений Сбербанка, где задействованы наши лучшие специалисты-консультанты, которые в значительной мере облегчают клиентам поиски наиболее подходящего кредитного продукта.
Орешков Александр Александрович, генеральный директор «Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края»
Александр Орешков:
– Действительно, ситуация непростая. Когда говорят об ипотеке, то подразумевается, что это эффективный инструмент, повышающий доступность жилья. Но если учитывать то, что изначально жилье дорогое по стоимости, то даже минимальные процентные ставки не сделают жилье доступным. Не в силах повлиять на положение дел в целом, мы все же в чем-то способны помочь строителям. Одно из направлений нашей деятельности по обеспечению доступности жилья (программа «Стимул») – работа с застройщиками, которые готовы строить жилье эконом-класса (по цене не более 25 тысяч рублей за квадрат). В этом случае через систему АИЖК они могут получить довольно дешевые деньги.
Александр Соколов:
– Еще одна проблема - надменное бюрократическое отношение и чудовищная некомпетентность, с которыми приходится сталкиваться практически на каждом этапе работ. Само по себе это страшное сочетание. Порою приходится в буквальном смысле биться за каждую бумагу, за каждое согласование. Исправление ошибок в документах порою занимает месяцы из-за простого нежелания выполнять свои прямые обязанности. Все это не просто мешает работать, возникают серьезные вопросы к муниципальным и краевым властям, связанные с их реальным желанием изменить ситуацию в лучшую сторону.
Попелюк Татьяна Николаевна, «Пэра» ООО, начальник отдела продаж
Татьяна Попелюк:
– Речь идет о том, чтобы застройщикам просто дали возможность строить качественно и доступно. Но сложившаяся коррупционная и бюрократическая система оказывают сегодня очень сильное негативное влияние. А качество образования, профессиональные навыки специалистов, призванных по идее облегчать работу строителям, просто убивает. И это при том, что финансовые инструменты, облегчающие покупку жилья, прекрасно работают.
Ипотека пользуется спросом. Основная масса покупателей сегодня интересуется одно-двухкомнатными квартирами, и этот сегмент настолько развит, что можно найти весьма достойные предложения. И по цене и по качеству.
Впрочем, вполне очевидно, что нужно добиваться снижения процентной ставки. Это еще один вопрос к государству. Сегодняшние 10-12% годовых – это очень много. Банки таким образом закрывают все свои риски, а вот люди рискуют, входя в ипотеку, и потеря работы для них может обернуться самой настоящей трагедией.
Факторы удачного кредита
Себелева Надежда Петровна, банк «Возрождение» ОАО, управляющий Ставропольского филиала
Надежда Себелева:
– Сегодня одним из ключевых факторов привлекательности кредитного продукта является скорость принятия решения по его выдаче. Еще несколько лет назад, по нынешним меркам, сроки оформления кредита были просто огромны. А сейчас клиент может получить решение в Банке «Возрождение» уже в течение одного, максимум двух дней.
Владимир Новиков:
– Скорость принятия решения подчас играет решающую роль при выборе того или иного кредитного учреждения. Но при этом немаловажным фактором остается и то, на каких условиях будет предоставлен кредит и какие дополнительные возможности он может дать клиенту. К примеру, сегодня зачастую люди приходят в банк, еще не имея в виду сам предмет покупки. То есть желание приобрести квартиру или улучшить свои жилищные условия есть, а вот уверенности, что средств на это хватит, нет. В Сбербанке специально для такой категории заемщиков действует правило отлагательного условия использования кредита: решение о выдаче займа принимается заранее и действует в течение трех месяцев. Таким образом, наши клиенты могут спокойно искать на рынке достойное предложение по средствам, будучи уже абсолютно уверенными в своей платежеспособности. К слову, на настоящий день порядка 80% заемщиков Сбербанка получают кредит именно таким образом. Что касается сроков выдачи кредита, то у нас этот процесс отлажен и сведен до минимума: решения по жилищным займам принимаются через так называемые кредитные фабрики в течение двух дней.
Себелев Алексей Алексеевич, «Россельхозбанк» РФ ОАО, начальник отдела розничных продаж
Алексей Себелев:
– Немаловажен также гибкий подход к каждому клиенту, выражающийся, прежде всего, в определении его общего дохода. При определении суммы кредита мы учитываем не только официальный доход, что особо важно для жителей села, являющихся специфической категорией заемщиков. Зачастую, получая небольшую заработную плату, они имеют дополнительный доход от подсобного хозяйства, собственного сада и огорода, земельных паев. Конечно, это все должно учитываться.
Владимир Новиков:
– Мы стараемся оперативно реагировать на потребности клиентов, постоянно совершенствуем свои продукты, оттачиваем механизмы работы и профессионализм своих сотрудников. К примеру, эксклюзив Сбербанка, такой как прошлогодняя программа «888» или нынешняя - «Ключевое предложение», благодаря специальным условиям позволяют значительно большему количеству клиентов воспользоваться ипотекой. При этом главным преимуществом Сбербанка продолжают оставаться низкие процентные ставки и минимальный размер первоначального взноса. Могу с уверенностью сказать, что предпринимаемые нами шаги сделали ипотеку более удобной, что, безусловно, идет только на пользу потребителю и способствует повышению спроса на жилье.
Александр Орешков:
– Ипотека – это очень важный и полезный инструмент в первую очередь для рынка жилья. Но стоит понимать, что это палка о двух концах. Доступные жилищные кредиты разогревают спрос, и если за ним не будет поспевать предложение, то цены на недвижимость будут неумолимо расти вверх. А значит, о доступности жилья можно забыть. Этот процесс мы уже наблюдали до 2008 года. Поэтому одной из важнейших задач, считает развитие программ стимулирования строительства нового жилья. Чем больше новых квадратных метров будет вводиться в строй - тем сильнее будут опускаться цены. Это закон рынка.
Владимир Новиков:
– Участие Сбербанка в многочисленных государственных программах позволяет нам предлагать своим клиентам все более удобные продукты, один из которых, например, позволяет владельцам материнского капитала обходиться без первоначального взноса при покупке жилья в кредит. Безусловно, такие предложения пользуются повышенным спросом. При этом хочу отметить, что уровень взаимодействия с органами власти значительно повысился, что говорит о высокой степени заинтересованности государства в развитии ипотеки как одной из составляющих доступности жилья для широких слоев населения.
И мы продолжаем начатую политику по развитию регионального рынка недвижимости. Чтобы не быть голословным, скажу, что с начала текущего года Северо-Кавказский банк выдал в 2,5 раза больше кредитов на приобретение жилья по сравнению с таким же периодом прошлого года.
Несомненно, огромную роль в продвижении ипотеки сыграла развитая инфраструктура специализированных площадок Сбербанка, работающих по направлению жилищного кредитования. Здесь мы собрали лучшие кадры, которые всегда могут дать квалифицированную консультацию по любому возникающему вопросу и взять на себя все хлопоты по оформлению кредитов.
Алексей Себелев:
– Наш банк – довольно новый игрок на рынке ипотечного кредитования: это направление мы развиваем чуть больше года. Мы в начале пути, поэтому нам пока сложно равняться с признанными лидерами рынка. Однако широкая линейка продуктов и развитая розничная сеть (банк представлен практически в каждом районе Ставропольского края) говорят о серьезных целях, которые мы ставим перед собой.
В то время, как в крупных городах рынок перенасыщен и конкуренция между банками довольно серьезная, в сельских населенных пунктах люди не избалованы вниманием финансовых институтов. И наша цель – изменить сложившуюся ситуацию. Мы предлагаем жителям села весь спектр кредитных программ, в том числе учитывающих именно сельскую специфику. Например, мы выдаем кредиты не только на покупку дома, но и на строительство его собственными силами.
Уникальные черты ипотеки
Надежда Себелева:
– Ставропольский филиала Банка «Возрождение» (ОАО) на региональном рынке с 1995 года, и за это время был пройден большой путь, который позволяет говорить о том, что банк «Возрождение» является сегодня одним из ведущих банков ипотечного кредитования в регионе.
Наша цель – сделать ипотеку максимально удобной, простой, быстрой, а главное, доступной для все большего круга населения. Для этого мы практикуем очень гибкий подход к заемщикам, их доходам, платежеспособности и предлагаем более широкую линейку кредитных продуктов.
А работающий с 2006 года специализированный ипотечный центр позволил сделать максимально удобным и сам процесс приобретения жилья: все необходимые для этого процедуры, включая взаимодействие с регпалатой и БТИ, теперь можно совершать на одной площадке
Александр Орешков:
– Система АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования) создана правительством России 15 лет назад. И как показало время, это весьма эффективный институт развития ипотечного кредитования. Его суть – развитие сети региональных операторов, которые проводят политику правительства в части ипотечного кредитования и жилищного строительства.
| Между тем: | |
|---|---|
|
Эксперты отмечают, что в настоящее время обозначился новый тренд: заемщики стремятся досрочно погасить первый кредит для оформления новой ипотеки на покупку более просторного жилья. Клиенты, решившие «переоформить» имеющуюся ипотеку, как правило, приобретали квартиры небольшой площади в 2006-2007 годах. Через несколько лет эти покупатели поняли, что стабильный заработок и надежные источники дохода позволяют им приобрести жилье большей площади. Во втором полугодии число подобных запросов увеличилось вдвое, свидетельствуют экспертные данные. Эта схема улучшения жилищных условий имеет несколько преимуществ. Во-первых, стоимость квартиры, приобретенной в ипотеку, с момента ее покупки 5-6 лет назад вырастает, и ее можно реализовать по более высокой цене. Во-вторых, при оформлении ипотеки на новый объект величина ежемесячного платежа увеличивается не очень значительно. И, наконец, сам заемщик переезжает в более комфортную для себя и своей семьи квартиру. |
|
АИЖК – это доступная ипотека с государственной поддержкой. На Ставрополье мы самые молодые игроки на рынке: начав свою работу в июле этого года, мы выдали лишь несколько десятков кредитов населению. Но перспективы в этом направлении достаточно хороши благодаря уникально низким процентным ставкам. Впрочем, на этом сфера нашей деятельности не ограничивается.
Мы видим решение вопроса доступности жилья в работе в двух направлениях - доступная ипотека для граждан и доступные, дешевые ресурсы для застройщиков. При этом мы не позиционируем себя как конкуренты банкам, а готовы с ними сотрудничать. Для всех, кто будет работать по стандартам АИЖК, мы готовы обеспечивать рефинансирование кредитов.
Мнение эксперта:
Заместитель председателя Северо-Кавказского банка Сбербанка России Владимир Новиков:
– У клиентов Сбербанка сегодня достаточно возможностей, чтобы сделать мечту о собственном доме реальностью. Например, для получателей материнского капитала в Северо-Кавказском банке разработан целый комплекс преференций. Так, в рамках соглашения с правительством Ставропольского края данной категории заемщиков существенно снижена процентная ставка по ипотеке, часть ее субсидирует краевой бюджет. Можно сказать, что на сегодняшний день это уникальное предложение в своем роде: Северо-Кавказский банк стал первым в России, кто сделал ставку на разработку адресного предложения для молодых семей, владельцев сертификатов МСК. Помимо льготной процентной ставки по кредиту для заемщиков действуют индивидуальные условия погашения кредита.
Но, пожалуй, главным преимуществом является то, что молодой семье не нужно изыскивать собственные денежные средства для первоначального взноса по кредиту – этим платежом будет выступать материнский капитал. Причем его можно использовать сразу, не дожидаясь пока ребенку исполнится три года. Только до конца года в рамках данной программы Северо-Кавказский банк планирует предоставить кредитов примерно на 200 млн рублей.
В ноябре подобная схема будет запущена в Кабардино-Балкарии и Ингушетии. В ближайшем будущем будут прорабатываться возможности запуска аналогичных региональных целевых программ во всех регионах Северо-Кавказского федерального округа.
Что касается востребованности жилищных займов, то могу сказать, что только в текущем году 6500 семей региона стали счастливыми обладателями собственного жилья с помощью кредитов Сбербанка. То есть сегодня люди видят в ипотеке реальную возможность улучшить свои жилищные условия.
.jpg)
Северо-Кавказский банк проводит консультации по ипотеке в СКФО 
Россельхозбанк отменил комиссии по кредитам на проведение сезонных работ 
Северо-Кавказский банк предлагает доступное жилье молодым семьям 
Кавказским семьям хотят доверить воспитание сирот Крайнего Севера 
Профессор Портнягин: «Познер прав, но наполовину»