Уровень удовлетворённости россиян своими жилищными условиями за последние годы, по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, вырос с 20% до 25%. В первую очередь благодаря широкому распространению ипотеки. Она стала популярной и среди жителей Ставрополья – с помощью этого механизма они приобретали и продолжают приобретать жильё.
Как чувствует себя рынок ипотечного кредитования сегодня и каковы перспективы его развития? Существует ли альтернатива? Ответы на эти вопросы мы попытались найти на «круглом столе», к участию в котором пригласили представителей краевого министерства строительства и архитектуры, АИЖК, банкиров, застройщиков и риэлторов.
Без маткапитала?
– Ставрополье сохраняет позиции лидера в округе. По состоянию на 1 сентября в крае выдали 8849 ипотечных займов на сумму 12,6 млрд рублей, – сообщила врио заместителя министра строительства, архитектуры и ЖКХ Елена КОЗИНКИНА. – Есть госпрограмма, утверждённая правительством Ставрополья, есть региональный оператор АИЖК. Но суммы там небольшие, поэтому вся надежда на банки.
Самочувствие рынка ипотеки и его динамику сегодня оценивают высоко.
– Вопреки ожиданиям и прогнозам, рынок ипотеки чувствует себя довольно-таки неплохо, – утверждает Андрей КРАСНОРУДСКИЙ, начальник допофиса «Ботанический» ставропольского филиала «Газпромбанка». – Темпы 2014-го сопоставимы с темпами прошлого года. Динамика однозначно положительная.
Правда, ситуация может измениться, если правительство свернёт программу по поддержке демографического роста с помощью материнского капитала.
– Удар будет очень чувствительным, – считает начальник управления розничных операций банка «Возрождение» Алексей ОСАДЧЕВ. – Потому что, во-первых, во многих ипотечных займах государственные субсидии используют как первоначальный взнос. Далеко не всегда у людей есть 20-30% стоимости жилья для этих целей. А во вторых, многие берут ипотеку, рассчитывая на то, что вот-вот получат материнский капитал и погасят значительную часть долга. Большая часть ипотечных заёмщиков – молодые семьи с детьми.
В банке «Возрождение» с участием материнского капитала осуществляется до трети всех ипотечных сделок, в Газпромбанке – каждая четвёртая.
– Та же ситуация и у нас, – отмечает Валентина ФИЛЕТОВА, менеджер по работе с ключевыми партнёрами по ипотечному кредитованию Северо-Кавказского банка Сбербанка России. – С 2012 года мы работаем с правительством Ставропольского края в рамках соглашения по субсидированию ипотечных кредитов для получателей материнского (семейного) капитала. По условиям документа семьи могут получить жилищный кредит по сниженной процентной ставке, так как её часть компенсирует краевой бюджет. А в качестве первоначального взноса как раз можно использовать средства материнского капитала. За это время мы выдали более 130 кредитов на 140 млн рублей. Подобные программы реализуются банком в Кабардино-Балкарии, Северной Осетии и Ингушетии.
Самые ответственные
Представитель минстроя напомнила о других государственных программах для работников бюджетной сферы. Выяснилось, что банки с удовольствием участвуют в них.
– За многие годы клиенты этой категории зарекомендовали себя самыми дисциплинированными заёмщиками, – пояснил Осадчев («Возрождение»). – Просроченных платежей по таким кредитам нет. Эти люди отличаются повышенной ответственностью. Поэтому банк регулярно принимает участие в данных программах.
Козинкина призвала банкиров активнее включаться в работу по новым госпрограммам и продолжать участвовать в уже действующих. Их немало: программы по обеспечению жильём молодых семей, молодых учителей, военная ипотека и др.
– Сейчас в Сбербанке запущена программа приобретения строящегося жилья по военной ипотеке. ФГКУ «Росвоенипотека» выставило определённые требования к застройщикам и тем объектам, которые могут участвовать в этой программе. На сегодняшний день мы передали им на рассмотрение перечень из девяти объектов в СКФО и Калмыкии, – констатирует Филетова (Сбербанк). – У нас также есть интересная практика работы с застройкой земель Фонда содействия развитию жилищного строительства. В Северной Осетии мы два года уже реализуем такой проект. Правительство республики обозначило достаточно широкий перечень категорий граждан, которые могут получить жильё на выгодных условиях – это и молодые семьи, и работники бюджетной сферы. Первоначальный взнос субсидирует правительство республики. Один жилой комплекс уже построили, заселили. Это пятиэтажки, их сдают «под ключ», с ремонтом. В конце этого года будет сдан еще один аналогичный проект.
Закон защищает
Для министерства строительства, архитектуры и ЖКХ ипотека – это не только способ решить жилищные проблемы жителей региона, но и один из вариантов стимулирования строительного сектора экономики. Поэтому рынку первичного жилья уделяется особое внимание.
В структуре ипотечного кредитования такие объекты составляют 60%. Покупка первички заёмщику выгоднее. Условия, которые предлагают банки по специальным программам, подталкивают людей к тому, чтобы выбрать новостройку.
– Самое выгодное для потребителя – первичка, – уверен Осадчев («Возрождение»). – Во-первых, она обходится дешевле. А во вторых, после сдачи в эксплуатацию квартира прибавляет в цене, её можно значительно дороже продать.
Но не рискует ли покупатель? Долевое строительство не раз становилось источником головной боли.
– С 1 января текущего года ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», регламентирующий работу застройщиков, ужесточился. Появилось положение о необходимости страховать недвижимость, в том числе и дольщиков, – утверждает Филетова. – Кроме того, чтобы свести возможные риски заемщиков к минимуму, мы предлагаем своим клиентам покупать недвижимость у аккредитованных банком застройщиков. Сегодня это более 120 аккредитованных объектов недвижимости в СКФО и Калмыкии.
Но есть и другая сторона вопроса – кредитоспособность самих участников долевого строительства. Представители банков заявляют, что проблем не возникает.
– Клиенты к ипотечным кредитам относятся ответственнее, чем к обычным потребительским, – полагает Осадчев («Возрождение»). – К примеру, взял человек потребительский кредит и решил не платить. Что будет? Суды, приставы… А в ипотеке жильё до окончания выплат будет обеспечением по кредиту.
– Кроме того, – дополняет коллегу Краснорудский (Газпромбанк), – банки сейчас активно работают с Национальным бюро кредитных историй. Туда загружаются данные по неплательщикам. И при работе с новым заёмщиком мы оттуда запрашиваем информацию. Неплатежеспособных отсекаем на этапе выдачи кредита.
Достаточно высокий уровень защищённости подталкивает банки смягчать условия взаимодействия с клиентами.
– У нас с 1 августа снизились требования к аккредитации застройщика. Формальностей теперь минимум, – говорит менеджер по развитию партнёрских каналов ставропольского регионального филиала «Россельхозбанка» Александр ГРИНЁВ. – Наш отдел юридической безопасности даёт заключение, и после этого мы кредитуем по объекту по договорам долевого участия. За последний квартал около 40 объектов у нас аккредитовано. Есть программа получения ипотечного кредита всего по двум документам. Действует коллегиальный орган, который рассматривает и принимает решение одновременно по нескольким заявкам. Это позволяет выдавать наибольшее количество кредитов.
Квартира – не гаджет
Экономическая ситуация сегодня ухудшается. Но специалисты уверены, что ипотека своей популярности не потеряет.
– Сейчас, наверное, не самое удачное время для удовлетворения своих потребительских капризов, – считает Филетова («Сбербанк»). – Человек может обойтись без нового телевизора или очередного гаджета. Но жилья это не касается. Это одна из первоочередных потребностей. Кроме того, люди стали гораздо грамотнее финансово, понимают, что покупка жилья – это ещё и хороший способ инвестирования средств. За девять месяцев 2014 года мы выдали более 9500 ипотечных кредитов почти на 12 млрд рублей, что в полтора раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Алексей Осадчев («Возрождение») в ближайших перспективах уверен:
– Конец этого года и начало следующего – однозначно будет рост первички: очень хорошие предложения, привлекательные цены. Сертификаты, которые минстрой выдаёт отдельным категориям граждан, – очень хороший стимул, подстёгивает ипотеку. Мы обязательно предложим клиентам интересные продукты в этом направлении.
Нет негативных ожиданий и в других кредитно-финансовых организациях.
– Для нас ипотека – локомотив. Мы рассчитываем на максимально возможный рост, – говорит Дмитрий КОРЯКИН, начальник отдела розничного кредитования ставропольского регионального филиала «Россельхозбанка». – Мы сейчас в два раза больше выдаём ипотеки, чем год назад, и видим потенциал удваивать и утраивать результат. Все предпосылки для этого есть. У нас огромное количество заявок.
Эксперты не сомневаются, что ипотека и впредь будет оставаться главным инструментом решения жилищных проблем.
Альтернатива
Для многих желающих улучшить свои жилищные условия ипотека остаётся недоступной изза формальных ограничений. Для них на «круглом столе» прозвучала хорошая новость. В крае запускают новую программу, которая станет альтернативой ипотеке.
– Это новый проект. И наш край – в числе первых регионов страны, которые примут в нём участие, – говорит гендиректор «Ипотечного инвестиционного агентства Ставропольского края» Александр ОРЕШКОВ. – Проект рассчитан на тех, у кого есть проблемы с жильём, но кто не может решить их через банки.
– Мы называем это арендой с последующим выкупом.
Аккредитовались в АИЖК и входим в этот проект с жилым комплексом в 1100 квартир общей площадью 50 тысяч квадратных метров, – поясняет руководитель группы строительных организаций Сергей ДОЛЖЕНКО. – Работа уже завершается. Готовимся к сдаче объекта.
Подробнее о новом проекте читайте в следующем номере.
В Ставрополе прошел круглый стол, посвященный роли и проблемам семьи 
У жителей Ставрополья появились новые возможности по ипотеке 
Когда риск оправдан. Что сегодня происходит на ипотечном рынке? 
Северо-Кавказский банк проводит консультации по ипотеке в СКФО