Как воплотить мечту о семейном гнездышке? Рассказываем в проекте министерства финансов Ставропольского края «Знания для жизни».
Уют не только снится
Каждый раз, когда я отдаю квартирной хозяйке 15 тысяч рублей из наших с мужем провинциальных зарплат, я думаю, что эти деньги мы могли бы платить за собственное жильё. Сыну пора идти в детский сад, и ему нужна регистрация именно в Ставрополе, а не у бабушки в селе. Дочь ходит в школу, и не хотелось бы каждый раз, когда очередная хозяйка продаёт жильё и просит нас съехать, менять учителей или кататься в набитой маршрутке.
В конце концов, хочется просто жить в уюте, который бы мы с мужем придумали и создали сами.
С чего же начать? Объявлений о продаже квартир и в новостройках, и на вторичном рынке - хоть отбавляй. Смотрим на цены объявлений в Интернете и понимаем, что на «трёшку» в городе пока рассчитывать не можем. Жить в пригороде и добираться каждый день по пробкам до работы – не лучший выход. Мы ищем «бюджетный вариант»: двухкомнатная квартира за полтора миллиона рублей.
Но ипотечные кредиты без первоначального взноса дают только 2-3 банка и лишь на жильё в новостройке по договору с избранными копаниями. Мы же смотрели только на вторичный рынок, и перед нами ребром встал вопрос, где взять деньги на первоначальный взнос?
Взнос деньгами или сертификатами
Самый простой вариант – попросить у другого банка потребительский кредит, а потом с этой суммой обратиться за ипотекой. Вот только как посмотрят на это в финансовой организации?
«Если платежеспособность клиента позволяет, он может взять потребительский кредит и у нас, даже не озвучивая цели, – говорит представитель регионального отделения одного из крупных банков Лариса Худякова. – В любом случае мы увидим в Бюро кредитных историй все его задолженности, включая поручительство, и учтём при расчёте максимальной суммы кредита. Но обычно, если клиент платежеспособен, у него есть деньги на первоначальный взнос».
Сколько же нужно будет внести за жильё сразу при оформлении ипотеки?
По словам нашей собеседницы, первоначальный взнос банки, как правило, вычисляют от размера кредита. На дома он составляет 25%, а на квартиры 15%. Молодым семьям, где одному из супругов нет 30 лет, эту планку снижают до 10%.
Мы «молодёжную» льготу, увы, уже переросли, поэтому прикинем взнос из расчёта 15% от полутора миллионов рублей. Это будет 225 тысяч рублей. То есть жильё с таким взносом мы могли бы купить за 1 млн 725 тысяч рублей.
Либо возьмём кредит поменьше – 1млн 300 тысяч рублей с первоначальным взносом 195 тысяч рублей.
Военные в качестве взноса могут использовать свои жилищные сертификаты. А нам банк предлагает пустить на первоначальный взнос материнский капитал. В 2018 году он составляет 453 тысячи 26 рублей, так что мы можем заплатить не только 15%, а все 30% стоимости нашего будущего жилья. Пенсионный фонд напрямую перечислит банку эти средства.
С улицы в надёжные заёмщики
Осталось выбрать банк с наименьшими процентами.
«На сегодня процентные ставки по ипотечным кредитам у основных банков – Сбербанка, ВТБ, Газпромбанка примерно одинаковы, – говорит Лариса Худякова. У Сбербанка может быть ниже процентная ставка в новостройках отдельных застройщиков, с которыми у него есть генеральные соглашения. У Россельхозбанка ставки по ипотечным кредитам начинаются от 8,85% годовых».
Какой будет наша ставка, банк определяет по собственной шкале оценки надёжности клиентов. Обычно заёмщиков делят на три группы.
Клиент с улицы, который обратился в первый раз, получит самую высокую ставку. В одном из банков это 9,3% годовых.
Сотрудники бюджетной сферы и надёжные клиенты банка с хорошей кредитной историей и гарантированным доходом имеют преференции. Им тот же банк предложит 9,2% годовых.
Ещё ниже ставка – 9,05% – будет для клиентов зарплатных проектов банка.
«Мы видим их постоянные поступления, и для нас это дополнительная гарантия их платежеспособности», – поясняют банкиры.
Но самой привилегированной категорией клиентов будет всё же молодая семья. Если один из супругов моложе 30 лет, да ещё и является «зарплатным» клиентом, ему выдадут ипотечный кредит по ставке 8,85%.
Ниже проценты в этом банке только для ипотечных кредитов на сумму более трёх миллионов рублей. Любой категории заёмщиков при таком размере снизят ставку на 0,5%.
Когда банки отказывают в ипотечном кредите? Для этого есть только два основания: плохая кредитная история и нехватка платежеспособности.
Просрочки давно минувших лет на отношение банка почти не влияют. Он больше интересуется последним годом заёмщика. Но если человек хронически не платил годами, банк будет учитывать свои риски, определяя условия кредитования.
Закредитованность и «серые» зарплаты могут поставить крест на мечте о жилье. По крайней мере, в ближайшей перспективе.
Но может быть, у заёмщика есть домик в селе или квартира, доставшаяся в наследство? Тогда банк может предложить ипотеку под залог другого жилья.
«Это отдельный кредитный продукт, – поясняет Лариса Худякова. – Ипотека на приобретение жилья на первичном и вторичном рынке — это целевые кредиты: банк берёт объекты в залог, отслеживает перечисление денежных средств. А вот получим ипотеку под залог объекта недвижимости, заёмщик может тратить средства по своему усмотрению».
Ипотека под залог жилья позволит заёмщику получить только 50% от независимой оценки недвижимости. Поэтому такой кредит чаще используют в качестве первоначального взноса вместо потребительского кредита – краткосрочного, более дорого и меньшего по размеру.
Страховка не спасёт
Банк определил нас в категорию заёмщиков с улицы. Пришла пора посчитать, сколько мы будем платить. Мы решили взять миллион рублей на 10 лет. По нашим расчётам, должно было выходить меньше 13 тысяч рублей в месяц.
Но в банке выяснилось, что помимо процентов по кредиту нам нужно застраховать объект недвижимости и жизни заемщика. Обезопасить страховкой ипотечную квартиру нас обязывает закон. А вот от страховки жизни теоретически мы могли бы отказаться. Но только теоретически.
«Это обязательно. Страховка гарантирует возврат средств банку, – объяснил представитель банка. – Мы страхуем свои и ваши риски».
В случае отказа нам пообещали поднять ставку на 3,5% годовых. В конечном итоге это превышало бы стоимость страховки, за которую нам насчитали около 2% от суммы кредита.
Конечно, ни одна страховая компания не гарантирует заёмщику постоянный доход. Часто люди, не рассчитав платежеспособность, не справляются с высокой кредитной нагрузкой. Пока мы искали жильё, риелторы предложили несколько квартир, изъятых банками у клиентов. Цены на них были ниже, чем обычно. Но связываться с проблемными объектами мы не стали.
Риелторы нам попадались разные. Одни задирали цены на свои услуги, другие нахваливали квартиры, угробленные арендаторами, третьи подсовывали неоформленные перепланировки. Но мы были осторожны: интернет-форумы полны обсуждениями «чёрных риелторов». Одна барышня-агент в 2015 году получила за квартиру 928 тысяч рублей, но продавцу их не передала, и покупатель остался с носом. Хорошо хоть, чётко сработали правоохранительные органы, и мошенницу привлекли к ответственности.
Чем лучше новостройка?
Подобранная нами квартира не нова, и банкам это явно не нравится. На жильё в новостройках ипотеку взять проще. Риэлторы не скрывают, что предложение квартир в новых жилищных комплексах Ставрополя и Михайловска намного превышает спрос. Но что самое замечательное: у строительных компаний можно купить жильё вообще без переплаты.
«Большинство ведущих застройщиков на Ставрополье предлагают рассрочку платежа, - говорит эксперт в области маркетинга недвижимости Дмитрий Протасов. - Многие строят на этом свои рекламные кампании. Другой вопрос, насколько этот инструмент эффективен».
Для рассрочки, как выяснилось, тоже нужен первоначальный взнос. Он может быть разным, но чаще всего это 20% от стоимости жилья. Срок окончательной расплаты определяет застройщик.
«Обычно предлагают три варианта: полгода, год и рассрочка до момента выдачи ключей, если дом ещё строится, – поясняет эксперт. – На рынке есть предложения рассрочки и по готовому жилью, и по строящемуся. При оформлении рассрочки применяют стандартный пакет документов, а в договорах купли-продажи или долевого участия прописывают условия рассрочки платежа».
Честно признаться, доверия к долевому строительству, при котором часто используют рассрочку как способ оплаты, у нас с мужем нет. Хотя краевые власти и отчитались, что за четыре года ввели в эксплуатацию 11 проблемных многоэтажек, они же признают, что 10 домов не достроено до сих пор, и 840 обманутых дольщиков всё ещё ходят по судам.
«Законодательство о долевом участии в строительстве стало жёстче, – уверяет Дмитрий Протасов. – Но чтоб понять, можно ли доверять тому или иному застройщику, нужно узнать о репутации компании, проследить, как быстро она вводит и продает новые объекты».
Есть расхожее мнение, что если застройщик предлагает долгую рассрочку, то он может затянуть строительство. Наш собеседник считает, что это не так.
«Когда недвижимость застройщика покупают как горячие пирожки, то необходимости в рассрочки нет либо её предоставляют лишь на несколько месяцев. Но модели развития бизнеса и конкуренции могут быть разными, и даже лидеры рынка могут предлагать «длинную» рассрочку.
В рассрочку чаще всего покупают бюджетные однокомнатные квартиры. Человек вносит 20 % стоимости и прикидывает свои финансы на будущее. Кто-то продаёт автомобиль, кто-то берёт потребительский кредит».
И всё же популярность ипотеки на порядок выше. Её доля в продажах 1-комнатных квартир, по данным нашего эксперта, доходит до 70%.
Помощь очень кстати
Помимо материнского капитала и военной ипотеки, в помощь таким же нуждающимся в жилье, как мы, государство запустило и другие социальные программы.
Ветеранам Великой Отечественной войны, инвалидам и ветеранам боевых действий, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий до 1 января 2005 года дают субсидии на покупку жилья или участие в долевом строительстве.
Уволенным с военной службы до этой же даты Минстрой перечисляет единовременную денежную выплату на решение квартирного вопроса. В Ставропольском крае таких всего пять человек, и в этом году все они должны получить причитающееся.
Чернобыльцы, вынужденные переселенцы и бывшие жители Крайнего Севера в качестве поддержки получают государственные жилищные сертификаты.
А молодым семьям на Ставрополье предоставляют социальные выплаты. В этом году по инициативе губернатора объем финансирования жилья для молодых вырос с 50 миллионов до более чем миллиарда рублей. За год около 1650 семей и получат заветную помощь и смогут купить квартиры. Пусть даже денег не хватит на полную оплату, но их смогут пустить на первоначальный внос.
В итоге решать нам и только нам, как лучше вложить предоставленные государством средства и приблизить мечту о тёплом домашнем очаге.
Больше полезной информации в проекте «Знания для жизни» на fingram26.ru.