Техническая ошибка кадастрового инженера в Грачёвском районе края стала поводом к беспрецедентному иску: «Агрофирма «Золотая нива» истребовала у селян 14 млн руб. упущенной выгоды за их же участок, выделенный из арендованных этой компанией угодий, но временно снятый с регистрации в Росреестре.
«Всё отдам - и то не расплачýсь»
Пенсионерка Анна Гулевская живёт в селе Кугульта рядом с базой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) Александра Толокнёва и два года назад передала ему в обработку свою долю от массива земли, когда-то принадлежавшей СПК «Грачёвский». Вместе с ней выделились ещё шесть пайщиков, включая самого фермера. Всего откололось около 900 гектаров из 10 тысяч гектаров пашни и пастбищ.
«Мы с Александром Васильевичем Толокнёвым соседи, я ему полностью доверяю. К тому же мне удобнее получать зерно в КФХ», - объясняет своё решение Анна Алексеевна.
«А у меня пайщик - муж, - говорит Любовь Скрипкина. - С Толокнёвым работал ещё в колхозе. Мы недалеко живём и Александра Васильевича знаем с детства, поэтому землю передали ему».
«Я работаю в КФХ Толокнёва механизатором и живу рядом, - рассказывает ещё один пайщик, Александр Трофимов. - Передал землю в КФХ, а с холдингом никаких дел не хочу иметь. Пшеницу в счёт арендной платы дают отвратительную. От неё слабые куры сразу дохнут, потому что на полях используют много химии. И отношение к людям в агрофирме мне не нравится. К ним приехал КАМАЗ загружаться зерном, у него мост сломался, нужен был сварщик, но на базе агрофирмы ему отказались помочь, мол, на это нужно получать разрешение в Москве. А Александр Васильевич сам бывал в такой ситуации. Говорит: «Загоняй». Полдня провозились, а КАМАЗ отремонтировали».
Большинство кугультинцев продлили договор аренды с «Агрофирмой «Золотая нива», которая сначала получила угодья «Грачёвского» автоматически - после присоединения СПК к холдингу. Шестерых пайщиков с их долями агрохолдинг отпускать не хотел, и им пришлось отстаивать свои права в суде. Селяне выиграли. Грачёвский районный суд решением от 9 февраля 2018 года утвердил проект выдела участка земли на 900 гектаров, который затем поставили на учёт под номером 26:07:000000:2451. Его взял в аренду Александр Толокнёв.
Однако юристы агрофирмы обнаружили несоответствие между планом межевания и проектом, зафиксированным Регистрационной палатой. Подали иск об аннулировании записи в Росреестре, восстановлении массива земли и возвращении долей в аренду «Золотой ниве». Грачёвский районный суд эти требования удовлетворил. В начале 2020 года участок 26:07:000000:2451 был снят с регистрации, договор аренды с фермером признан недействительным.
Заручившись этим решением, летом прошлого года агрохолдинг предъявил собственникам долей и КФХ иск о взыскании убытков: 800 тысяч рублей реальных расходов по обработке почвы и 13,5 миллиона рублей прибыли, которые он мог бы получить, если бы два года выращивал на этой земле урожай. Требования к КФХ Промышленный районный суд Ставрополя решением 15 сентября 2020 года отклонил, признав, что хозяйство обрабатывало землю по законному договору. А вот с пайщиков солидарно взыскал неподъёмную для пенсионеров сумму, словно они самовольно захватили поля. Заметим, речь идёт об их собственной земле, выдел которой был ранее узаконен судом.
«Как нам, пенсионерам, теперь жить? - вопрошает Анна Гулевская. - На каждого выходит больше двух миллионов рублей. Даже если всё, что у меня есть - и землю, и дом, - отдам, и то не расплачусь. Придётся сесть напротив агрофирмы и просить милостыню. А главное - за что платить? Ведь это моя земля!».
Кто исправит реестровую ошибку?
По словам Александра Толокнёва, причиной расхождений в проектах участка стали новые методы картографии. Раньше межевали по бумажным картам, а теперь по спутниковым. Там, где на бумаге была пашня, фактически оказались лесополосы. При регистрации нового участка кадастровый инженер Александр Невечеря подал межевой план с исправленными данными, исключив лесополосы, которые принадлежат Ставропольскому краю и не могут быть в собственности людей. Но суд указал, что такие изменения нужно вносить либо изначально в большой массив, из которого выделяется участок, либо после регистрации ошибочного межевого плана, но соответствующего уже узаконенному проекту выдела.
«У меня есть определение судьи, в котором он чётко объяснил: аннулировали только тот план межевания, который не проходил процедуру согласования. Первоначальный проект, с которым людям разрешили выделиться, остаётся в силе, - объясняет Александр Невечеря. - Я подготовил по нему новый межевой план для регистрации в Росреестре и в марте 2020 года отдал его пайщикам, чтобы они заново поставили участок на учёт. Но так как началась пандемия, МФЦ временно закрыли, а часть дольщиков - это люди в возрасте, старше 65 лет, которым предписали оставаться на самоизоляции, - просто не успели сдать документы. Этим воспользовались их оппоненты, подали иск в суд, а он наложил на земельные доли арест в качестве обеспечительной меры. Сейчас в Росреестр подан план межевания по первоначальному проекту, но действия по нему приостановлены из-за обеспечительных мер. Как только их снимут, на кадастровом учёте появится участок с теми же полями, только он будет сплошной, без пробелов под лесополосы».
Как говорит адвокат пайщиков Сергей Фишер, в крае сейчас много судебных дел, связанных с реестровыми ошибками. «По закону их исправляют по заявлению правообладателей либо в судебном порядке, - рассказал он. - По моему мнению, здесь было очень маленькое расхождение - около 15 гектаров, и вопрос можно было решить мировым соглашением, но, видимо, у агрохолдинга был другой план».
Сергей Фишер обращает внимание, что при расчёте суммы убытков суд не принял во внимание ни реальную урожайность на полях, указанную в отчёте фермера, ни цены на продукцию, зафиксированные Росстатом.
«Обычно упущенную выгоду взыскать очень сложно, тем более в таких баснословных размерах, - обращает внимание адвокат. - Требуются весомые доказательства. Но тут суд, на мой взгляд, проявил односторонний подход к делу».
Трудно объяснить спешку апелляционной инстанции, которая в декабре назначала заседания через каждую неделю, несмотря на болезнь Александра Толокнёва, а в январе не приняла во внимание справку о болезни Александра Трофимова, у которого врачи подозревали коронавирус, и вынесла вердикт. 18 января 2021 года судебная коллегия оставила решение Промышленного районного суда в силе. Пайщики теперь оспаривают её определение в Пятом кассационном суде в Пятигорске.
Из крепостного права - на волю
Земля - один из самых ценных активов на Ставрополье, и вот уже несколько лет вокруг прав на её обработку кипят опасные страсти. Когда владельцы земельных паёв пытаются выделить их в натуре, чтобы создать своё хозяйство или передать арендаторам, которым больше доверяют, им часто вставляют палки в колёса предыдущие арендаторы, как правило, не очень добросовестные, от которых люди бегут.
«Золотая Нива» действует похожими методами. Три года назад с нею был связан прогремевший на весь край скандал при перезаключении договоров на аренду земли в селе Подлесном Труновского района. После собрания, на котором пайщики высказались против продления отношений с агрохолдингом, на свет появились протоколы, в которых они якобы проголосовали «за».
В Кугульте протоколы сохранились в первоначальном виде, волеизъявление шестерых человек было зафиксировано, но по-хорошему договориться с агрофирмой им не удалось.
«Когда мы выделялись, я пытался напрямую говорить с руководством «Золотой нивы», - рассказал Александр Толокнёв. - Мне сказали, что до Страсбурга дойдут, но землю не отдадут. Поэтому мы вынуждены были выделяться через суд».
Законы, по которым забрать свою землю пайщик может только по истечении срока договора аренды и только через суд, если этому противится арендатор, которого выбрало большинство пайщиков, на Ставрополье давно окрестили новым крепостным правом. Но когда даже судебное решение о выделении земли игнорируется, когда за мифические убытки холдинг забирает у селян последнее имущество - хату и пай, может показаться, что законы в нашей стране вообще не действуют.
«Обращаемся к полномочному представителю президента в СКФО Юрию Чайке, к губернатору Ставропольского края Владимиру Владимирову с просьбой обратить внимание на эту ситуацию, потому что явно нарушаются наши права, - говорят пайщики. - Крепостное право давно отменено. Мы свою волю высказали, работали на своей земле, а теперь у нас её забирают, хотя достаточно исправить техническую ошибку, если суд снимет обеспечительные меры. Но все наши ходатайства, все наши аргументы отклоняются. Такое ощущение, что холдинг хочет наказать нас за попытку выделиться, чтобы другим неповадно было».